Che cos’è il valore catastale
Ogni immobile iscritto al catasto ha una rendita catastale: un reddito annuo convenzionale, deciso dal catasto in base alla categoria, alla classe, alla zona e alla grandezza dell’immobile. Per i terreni agricoli c’è il reddito dominicale.
Il valore catastale si ottiene dalla rendita con una formula fissa. È un valore fiscale: serve per calcolare molte imposte, non dice quanto vale l’immobile sul mercato. Lo usano:
- l’imposta di registro sugli acquisti da privati, con la regola del prezzo-valore;
- l’imposta di successione e l’imposta di donazione;
- l’IMU, che ha moltiplicatori suoi;
- l’ISEE, che usa il valore IMU.
Come si calcola
Per i fabbricati:
Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore
La rendita si rivaluta sempre del 5%, poi si moltiplica per un numero che dipende dalla categoria catastale e dall’imposta. Per i terreni agricoli:
Valore catastale = reddito dominicale × 1,25 × moltiplicatore
Il reddito dominicale si rivaluta del 25%.
Moltiplicatori per registro, successione e donazione
| Categoria catastale | Moltiplicatore | Valore = rendita × |
|---|---|---|
| Prima casa e sue pertinenze (A, escluse A/1, A/8, A/9, A/10; C/2, C/6, C/7) | 110 | 115,5 |
| Gruppi A e C, esclusi A/10 e C/1 | 120 | 126 |
| Gruppo B | 140 | 147 |
| A/10 (uffici) e gruppo D | 60 | 63 |
| C/1 (negozi) e gruppo E | 40,8 | 42,84 |
| Terreni agricoli (sul reddito dominicale) | 90 | 112,5 |
Il moltiplicatore 110 vale solo per chi compra con le agevolazioni prima casa. Le abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9) non hanno le agevolazioni: usano sempre 120. Il valore per il registro si arrotonda all’euro.
Moltiplicatori per l’IMU
| Categoria catastale | Moltiplicatore | Base IMU = rendita × |
|---|---|---|
| Gruppo A (escluso A/10), C/2, C/6, C/7 | 160 | 168 |
| Gruppo B, C/3, C/4, C/5 | 140 | 147 |
| A/10 e D/5 | 80 | 84 |
| Gruppo D (escluso D/5) | 65 | 68,25 |
| C/1 | 55 | 57,75 |
| Terreni agricoli (sul reddito dominicale) | 135 | 168,75 |
I fabbricati del gruppo E non pagano l’IMU. Per le aree fabbricabili la base IMU è il valore di mercato, non c’è un valore catastale. Per calcolare l’imposta con l’aliquota del comune usa il calcolo dell’IMU.
Esempi
- Appartamento A/3, rendita 500 €. Rendita rivalutata 525 €. Valore per il registro prima casa: 525 × 110 = 57.750 €. Senza prima casa: 525 × 120 = 63.000 €. Base IMU: 525 × 160 = 84.000 €.
- Ufficio A/10, rendita 1.000 €. Registro: 1.050 × 60 = 63.000 €. IMU: 1.050 × 80 = 84.000 €.
- Negozio C/1, rendita 1.800 €. Registro: 1.890 × 40,8 = 77.112 €. IMU: 1.890 × 55 = 103.950 €.
- Terreno agricolo, reddito dominicale 200 €. Reddito rivalutato 250 €. Registro: 250 × 90 = 22.500 €. IMU: 250 × 135 = 33.750 €.
Il calcolo inverso: dal valore alla rendita
Se conosci il valore catastale (per esempio dalla dichiarazione di successione o da un vecchio calcolo IMU), puoi trovare la rendita:
Rendita = valore catastale ÷ 1,05 ÷ moltiplicatore
Per un terreno dividi per 1,25 invece che per 1,05. Esempi:
- base IMU di 84.000 € per un’abitazione: 84.000 ÷ 1,05 ÷ 160 = 500 € di rendita;
- valore di 100.000 € per il registro di una seconda casa: 100.000 ÷ 1,05 ÷ 120 = 793,65 € di rendita.
Nel calcolatore scegli “Il valore catastale” e indica se è la base IMU o il valore per registro, successione o donazione. Il calcolo inverso dà una rendita arrotondata al centesimo: la rendita vera è quella della visura.
L’esempio del calcolatore
I valori già inseriti sono quelli della guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa: appartamento A/3, rendita catastale 900 €, prima casa.
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Rendita rivalutata del 5% | 900 × 1,05 | 945,00 € |
| Valore per il registro, prima casa | 945 × 110 | 103.950,00 € |
| Valore senza prima casa | 945 × 120 | 113.400,00 € |
| Base imponibile IMU (e valore ISEE) | 945 × 160 | 151.200,00 € |
Con il prezzo-valore, chi compra questa casa come prima casa da un privato paga il registro del 2% su 103.950 €, cioè 2.079 €, anche se il prezzo è 200.000 €. Per tutte le imposte dell’acquisto usa il calcolo delle tasse sull’acquisto della casa.
Nel calcolo inverso il valore già inserito è la base IMU di 151.200 €: la rendita che risulta è di nuovo 900 €.
Dove trovi la rendita catastale
La rendita è scritta nella visura catastale, insieme alla categoria, alla classe e alla superficie. Puoi averla così:
- online, gratis, con SPID, CIE o CNS, nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate (servizio “Consultazione personale”): visure, planimetrie e ispezioni dei tuoi immobili, anche se ne hai solo una quota;
- allo sportello di un ufficio provinciale - Territorio dell’Agenzia delle Entrate: gratis per gli immobili intestati a te;
- per un immobile di altri, con il servizio online di visura degli immobili non di proprietà (non per Trento e Bolzano, dove c’è il catasto tavolare delle Province).
La rendita è scritta anche nell’atto di acquisto (rogito), nella dichiarazione di successione e nel 730 dell’anno prima (quadro B, la rendita senza rivalutazione). Nella visura c’è la rendita “pura”: il calcolatore aggiunge da solo la rivalutazione.
Una casa nuova o ristrutturata può avere una rendita “proposta” dal tecnico con la pratica DOCFA. L’Agenzia delle Entrate la può correggere entro 12 mesi. Fino ad allora usi la rendita proposta.
Rendita, valore catastale e valore di mercato
Sono tre cose diverse:
- la rendita catastale è il reddito annuo convenzionale dell’immobile, scritto nella visura: è il punto di partenza di tutti i calcoli;
- il valore catastale è la rendita rivalutata per il moltiplicatore: serve per registro, successione, donazione, IMU e ISEE;
- il valore di mercato è il prezzo a cui puoi vendere davvero, e dipende da domanda, stato della casa, piano, vista.
Le rendite si basano su tariffe catastali vecchie di decenni. Per questo il valore catastale di solito è molto più basso del valore di mercato: spesso la metà o meno, soprattutto nelle città. Per una stima del valore di mercato puoi guardare le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate (Osservatorio del mercato immobiliare), che danno un prezzo al metro quadro per zona.
Il valore catastale serve anche per il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà: vedi il calcolo dell’usufrutto. Per la casa ereditata, l’imposta si calcola nel calcolo dell’imposta di successione.
Domande frequenti
Perché il valore per il registro e la base IMU sono diversi?
Perché le leggi sono diverse. Il registro, la successione e la donazione usano i moltiplicatori dell’articolo 52 del Testo unico dell’imposta di registro (D.P.R. 131/1986). L’IMU usa quelli della legge 160/2019, più alti: per una casa 160 invece di 120.
Il moltiplicatore 110 vale anche per la successione?
Sì. La guida dell’Agenzia delle Entrate su successioni e donazioni indica 110 per la prima casa, cioè quando almeno un erede ha i requisiti prima casa. Chi prepara la dichiarazione di successione controlla i requisiti.
Il valore catastale vale anche per l’affitto?
No. L’imposta di registro sull’affitto si calcola sul canone, non sul valore catastale: vedi il calcolo dell’imposta di registro dell’affitto.
Per l’ISEE quale valore uso?
Per l’ISEE conta la base imponibile IMU al 31 dicembre dell’anno prima (rendita × 1,05 × 160 per una casa), meno il mutuo che resta da pagare. Per la casa di abitazione ci sono altre regole: vedi la simulazione ISEE.
Il prezzo-valore vale per tutti?
No. Vale se chi compra è una persona fisica che non agisce come impresa o professionista, per abitazioni e pertinenze, e se la vendita è soggetta a registro (non a IVA). Lo chiedi al notaio nell’atto.
Fonti
- Moltiplicatori per registro, successione e donazione: D.P.R. 131/1986, articolo 52 e Agenzia delle Entrate, guida “Fisco e casa: successioni e donazioni”.
- Prezzo-valore ed esempio con la rendita di 900 €: Agenzia delle Entrate, guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”, ottobre 2025.
- Moltiplicatori IMU: legge 160/2019, articolo 1, commi 745 e 746.
- Esempio IMU con la rendita di 800 €: tuttocalcolato.it. Esempio del negozio C/1: Comune di Ancona, Guida IMU. Esempio del terreno agricolo: IPSOA.
- Visura catastale: Agenzia delle Entrate, Consultazione personale e Consulta i dati dei tuoi immobili.
Ultimo aggiornamento: 21 ottobre 2026