Usufrutto e nuda proprietà: che cosa sono
Chi ha l’usufrutto di una casa può abitarla o affittarla e incassare l’affitto. Chi ha la nuda proprietà è il proprietario, ma non può usare la casa finché dura l’usufrutto. Quando l’usufrutto finisce, il nudo proprietario diventa pieno proprietario senza pagare altre imposte.
L’usufrutto può essere:
- vitalizio: dura per tutta la vita dell’usufruttuario. È il caso più comune, per esempio quando i genitori donano la casa ai figli e tengono l’usufrutto;
- a termine: dura un numero di anni fissato nell’atto. Se l’usufruttuario è una società o un ente, l’usufrutto non può durare più di 30 anni (articolo 979 del Codice civile).
Il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà serve per le imposte: imposta di registro nella vendita della nuda proprietà, imposta di donazione, imposta di successione, imposte ipotecaria e catastale. Le regole sono negli articoli 46 e 48 del testo unico dell’imposta di registro (D.P.R. 131/1986) e nell’articolo 17 del testo unico delle successioni e donazioni (D.Lgs. 346/1990).
Il tasso del 2026: 2,5%, non 1,6%
Per il calcolo si parte dall’annualità: il valore della piena proprietà moltiplicato per il tasso di interesse legale. Nel 2026 il tasso legale è dell'1,6%, ma dal 2025 la legge non permette di usare un tasso più basso del 2,5% (articolo 46, comma 5-ter, del D.P.R. 131/1986 e articolo 17, comma 1-ter, del D.Lgs. 346/1990, aggiunti dal D.Lgs. 139/2024).
Per questo il decreto del Ministero dell’Economia del 24 dicembre 2025 ha confermato per il 2026 la stessa tabella dei coefficienti del 2025, calcolata al 2,5%. Il decreto vale per gli atti, le successioni e le donazioni dal 1° gennaio 2026.
Come si calcola l’usufrutto vitalizio
Valore dell’usufrutto = valore della piena proprietà × 2,5% × coefficiente
Valore della nuda proprietà = valore della piena proprietà − valore dell’usufrutto
Il coefficiente dipende dall’età dell’usufruttuario, in anni compiuti, alla data dell’atto o della morte (per la successione). Più l’usufruttuario è giovane, più l’usufrutto vale.
Tabella dei coefficienti 2026
| Età dell’usufruttuario | Coefficiente | Usufrutto | Nuda proprietà |
|---|---|---|---|
| da 0 a 20 anni | 38 | 95% | 5% |
| da 21 a 30 anni | 36 | 90% | 10% |
| da 31 a 40 anni | 34 | 85% | 15% |
| da 41 a 45 anni | 32 | 80% | 20% |
| da 46 a 50 anni | 30 | 75% | 25% |
| da 51 a 53 anni | 28 | 70% | 30% |
| da 54 a 56 anni | 26 | 65% | 35% |
| da 57 a 60 anni | 24 | 60% | 40% |
| da 61 a 63 anni | 22 | 55% | 45% |
| da 64 a 66 anni | 20 | 50% | 50% |
| da 67 a 69 anni | 18 | 45% | 55% |
| da 70 a 72 anni | 16 | 40% | 60% |
| da 73 a 75 anni | 14 | 35% | 65% |
| da 76 a 78 anni | 12 | 30% | 70% |
| da 79 a 82 anni | 10 | 25% | 75% |
| da 83 a 86 anni | 8 | 20% | 80% |
| da 87 a 92 anni | 6 | 15% | 85% |
| da 93 a 99 anni | 4 | 10% | 90% |
La tabella si ferma a 99 anni. Il calcolatore usa l’ultima riga anche per le età più alte.
Esempio: usufruttuario di 62 anni
Una casa vale 200.000 €. L’usufruttuario ha 62 anni: il coefficiente è 22.
- Annualità: 200.000 × 2,5% = 5.000 €
- Usufrutto: 5.000 × 22 = 110.000 € (55%)
- Nuda proprietà: 200.000 − 110.000 = 90.000 € (45%)
Esempio: usufruttuaria di 74 anni
Un appartamento ha un valore catastale di 120.000 €. L’usufruttuaria ha 74 anni: il coefficiente è 14.
- Usufrutto: 120.000 × 2,5% × 14 = 42.000 € (35%)
- Nuda proprietà: 120.000 − 42.000 = 78.000 € (65%)
Come si calcola l’usufrutto a termine
Per l’usufrutto a termine la legge usa il valore attuale dell’annualità per gli anni di durata, al tasso legale (articolo 46, comma 2, lettera b, del D.P.R. 131/1986). Anche qui il tasso non può essere più basso del 2,5%. L’Agenzia delle Entrate conferma questo metodo nella risposta a interpello n. 41 del 2019.
Valore dell’usufrutto = annualità × [1 − (1 + i)^−n] ÷ i
Qui i è il tasso (0,025) e n sono gli anni di durata. Siccome l’annualità è la piena proprietà × i, la formula diventa più semplice: piena proprietà × [1 − (1 + i)^−n].
C’è un limite: se l’usufruttuario è una persona, l’usufrutto a termine non può valere più dell’usufrutto vitalizio della stessa persona (articolo 46, comma 4). Infatti, se l’usufruttuario muore prima della scadenza, anche l’usufrutto a termine finisce.
Esempio: usufrutto per 10 anni
Una casa vale 200.000 €. L’usufrutto dura 10 anni e l’usufruttuario ha 50 anni.
- Annualità: 200.000 × 2,5% = 5.000 €
- Fattore per 10 anni al 2,5%: [1 − 1,025^−10] ÷ 0,025 = 8,7521
- Usufrutto: 5.000 × 8,7521 = 43.760,32 € (21,88%)
- Nuda proprietà: 200.000 − 43.760,32 = 156.239,68 €
L’usufrutto vitalizio di una persona di 50 anni varrebbe il 75%: il limite non scatta.
Esempio: il limite del vitalizio
Un usufruttuario di 85 anni riceve un usufrutto per 20 anni su un immobile da 100.000 €. Il valore a termine sarebbe 38.972,91 €, ma l’usufrutto vitalizio a 85 anni vale il 20%, cioè 20.000 €. Vale il valore più basso: 20.000 €, e la nuda proprietà vale 80.000 €.
Più usufruttuari
Se l’usufrutto è di due o più persone con diritto di accrescimento (usufrutto congiuntivo: alla morte di uno, la sua parte passa agli altri), l’usufrutto finisce con la morte dell’ultimo. Per questo conta l’età del più giovane (articolo 46, comma 3, del D.P.R. 131/1986). Il calcolatore gestisce il caso di due usufruttuari: con più di due persone, inserisci l’età del più giovane.
Esempio: due coniugi di 74 e 70 anni tengono l’usufrutto di una casa da 300.000 €, con accrescimento. Conta l’età di 70 anni, coefficiente 16: l’usufrutto vale 300.000 × 2,5% × 16 = 120.000 € e la nuda proprietà 180.000 €.
Senza diritto di accrescimento, alla morte di un usufruttuario la sua parte torna al nudo proprietario. In pratica ogni usufruttuario ha l’usufrutto su una quota: calcola il valore di ogni quota con l’età del suo usufruttuario (inserisci nel calcolatore il valore della quota).
L’usufrutto successivo passa a un’altra persona solo dopo la morte del primo usufruttuario. È un caso con regole particolari: chiedi al notaio come si tassa nel tuo atto.
A che cosa serve il valore
- Donazione con riserva di usufrutto. Il genitore dona la casa al figlio e tiene l’usufrutto. Il figlio riceve la nuda proprietà: l’imposta di donazione e le imposte ipotecaria e catastale si calcolano sul valore della nuda proprietà.
- Successione. Se un erede riceve l’usufrutto e un altro la nuda proprietà, ognuno paga sul valore del suo diritto. Con il calcolatore dell’imposta di successione trovi il valore catastale dell’immobile da usare come piena proprietà. Quando l’usufruttuario muore, il nudo proprietario non paga imposte sulla riunione dell’usufrutto.
- Vendita della nuda proprietà. Il prezzo lo decidono le parti. Le imposte si pagano sul prezzo. Ma se una persona fisica compra un’abitazione da un privato e chiede il “prezzo-valore”, l’imposta di registro si calcola sul valore catastale della nuda proprietà, cioè il valore catastale × la percentuale della nuda proprietà.
- Diritto di abitazione. Per i diritti di uso e di abitazione (per esempio il diritto di abitazione del coniuge superstite, articolo 540 del Codice civile) si usano gli stessi coefficienti dell’usufrutto (articolo 48 del D.P.R. 131/1986).
Questi valori sono fiscali. Fuori dalle imposte, per esempio per dividere il ricavato di una vendita tra usufruttuario e nudo proprietario, le parti possono usare altri criteri.
Domande frequenti
Perché il calcolatore usa il 2,5% e non il tasso legale dell'1,6%?
Perché dal 2025 la legge vieta di usare, per l’usufrutto, un tasso più basso del 2,5%. Il tasso legale dell'1,6% del 2026 vale per gli interessi legali, non per il valore dell’usufrutto. Se un giorno il tasso legale supera il 2,5%, il Ministero cambierà la tabella con un decreto.
Quale età conta?
Gli anni compiuti alla data dell’atto (vendita o donazione) o alla data della morte (successione). Per esempio, chi ha 63 anni e 11 mesi ha 63 anni compiuti.
Quale valore della piena proprietà devo inserire?
Per l’imposta di registro e per le imposte di successione e donazione si usa di solito il valore catastale: rendita catastale × 1,05 × 120 (110 per la prima casa) per le abitazioni. Se nell’atto si dichiara un valore più alto, si usa quello.
Le cose cambiano dal 2027?
Dal 1° gennaio 2027 il D.P.R. 131/1986 è sostituito dal nuovo testo unico delle imposte di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 1 agosto 2025, n. 123). Inoltre a dicembre 2026 uscirà il tasso legale per il 2027 e il decreto con i coefficienti per il 2027. Aggiorneremo il calcolatore quando saranno pubblicati.
Fonti
- Decreto MEF 24 dicembre 2025, coefficienti per il 2026: Gazzetta Ufficiale n. 302 del 31 dicembre 2025.
- D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, allegato 1 (tabella dei coefficienti al 2,5%): Normattiva.
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, articoli 46 e 48: Normattiva.
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, articoli 14 e 17: Normattiva.
- Usufrutto a termine, metodo di calcolo: Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 41 del 2019.
- Esempi di usufrutto vitalizio a 62 e 74 anni: Centro Fiscale, Notaio Busani, Federnotizie.
- Formula dell’usufrutto a termine al 2,5%: Studio Legale Castello.
Ultimo aggiornamento: 21 ottobre 2026