Calcola la rata del mutuo e il piano di ammortamento

Come si calcola la rata del mutuo

Quasi tutti i mutui per la casa in Italia hanno l’ammortamento alla francese: la rata resta uguale per tutta la durata (con il tasso fisso). La rata si calcola così:

R = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

• C è l’importo del mutuo, cioè la somma che ricevi dalla banca.
• i è il tasso di ogni rata: il TAN diviso per il numero di rate in un anno. Con rate mensili e TAN 3%, i = 3% ÷ 12 = 0,25%.
• n è il numero di rate: gli anni per il numero di rate in un anno. 20 anni di rate mensili sono 240 rate.

Ogni rata paga prima gli interessi sul debito che resta, poi una parte di capitale:

Interessi della rata = debito residuo × i

Quota capitale = rata − interessi

Il calcolatore arrotonda ogni importo al centesimo, come i piani delle banche. Per questo l’ultima rata può essere diversa di qualche centesimo: chiude il debito esatto.

Esempio: 100.000 € in 20 anni al 3%

i = 0,25% al mese, n = 240 rate. La rata è 554,60 € al mese.

• 1ª rata: interessi 100.000 × 0,25% = 250,00 €, capitale 554,60 − 250,00 = 304,60 €. Debito residuo 99.695,40 €.
• 2ª rata: interessi 99.695,40 × 0,25% = 249,24 €, capitale 305,36 €. Debito residuo 99.390,04 €.

In 20 anni paghi 33.103,24 € di interessi: in tutto restituisci 133.103,24 €.

Nei primi anni la rata paga soprattutto interessi, e il debito scende piano. Dopo 10 anni, cioè a metà mutuo, devi ancora il 57% del capitale. È utile saperlo se pensi di vendere la casa o di estinguere il mutuo in anticipo.

Tabella delle rate per 100.000 € di mutuo

Rata mensile con ammortamento alla francese. Per un altro importo, fai la proporzione: per 150.000 € moltiplica per 1,5.

Interessi totali sugli stessi 100.000 €:

Una durata più lunga abbassa la rata, ma fa crescere molto gli interessi. Al 3%, passare da 20 a 30 anni abbassa la rata di 133 € al mese, ma costa 18.675 € di interessi in più.

L’esempio del calcolatore

I valori già inseriti nel calcolatore sono: casa da 200.000 €, anticipo di 50.000 €, mutuo di 150.000 € (il 75% del prezzo), 25 anni, TAN 3,2%, rate mensili, prima casa, istruttoria 1.000 €, perizia 300 €, incasso rata 2 €.

Se la casa non è la prima casa, l’imposta sostitutiva sale a 3.000 € e il TAEG stimato al 3,55%.

TAN e TAEG: la differenza

Il TAN (tasso annuo nominale) è il tasso degli interessi e basta. Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) comprende anche i costi obbligatori del mutuo: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, spese di incasso delle rate, polizze obbligatorie (per esempio scoppio e incendio). Non comprende il notaio.

Il TAEG è il tasso che rende uguali la somma che ricevi davvero (l’importo meno le spese iniziali) e il valore attuale di tutte le rate e le spese che paghi. La formula è nella direttiva europea 2014/17/UE sui mutui ai consumatori, ripresa dall’articolo 120-quinquies del Testo unico bancario. Il calcolatore la risolve con un calcolo numerico, con i mesi uguali (ogni mese è 1/12 di anno).

Il TAEG del calcolatore è una stima. Il TAEG ufficiale è quello che la banca scrive nel PIES (Prospetto informativo europeo standardizzato, in inglese ESIS), che ricevi prima di firmare. La banca usa le date vere delle rate e tutti i costi del suo contratto. Nei mutui a tasso variabile il TAEG vale solo con il tasso di oggi: se il tasso cambia, cambia anche il costo.

Per esempio, il foglio informativo di un mutuo di 100.000 € in 20 anni (rate mensili, TAN 4%, istruttoria 1.000 €, imposta sostitutiva 250 €, perizia 320 €, polizza 500 €) indica un TAEG del 4,33%. Con gli stessi dati il calcolatore dà 4,33%.

Per confrontare due offerte, guarda il TAEG e il costo totale, non solo il TAN o la rata.

Tasso fisso o variabile

Con il tasso fisso la rata non cambia mai. Con il tasso variabile il TAN segue un indice (di solito l’Euribor) più uno spread fisso: la rata cambia quando cambia l’indice. Oggi il variabile può partire più basso del fisso, ma nessuno sa come andrà l’Euribor nei prossimi 20 o 30 anni.

Con l’opzione “Confronta con un altro TAN” vedi le due rate una accanto all’altra. Nell’esempio, con TAN 2,6% invece di 3,2% la rata scende a 680,50 € (46,52 € in meno al mese) e gli interessi scendono di 13.953,62 €. Per il variabile è solo uno scenario: vale se il tasso resta uguale per tutta la durata. Prova anche con un TAN più alto, per vedere quanto sale la rata se l’Euribor aumenta.

Imposta sostitutiva sul mutuo: 0,25% o 2%

Sui mutui che durano più di 18 mesi si paga un’imposta sostitutiva al posto delle imposte di registro, bollo, ipotecaria e catastale sul finanziamento (D.P.R. 601/1973, articoli 15–18):

• 0,25% dell’importo se compri la prima casa, cioè se hai i requisiti “prima casa” e lo dichiari nell’atto di mutuo;
• 2% dell’importo se compri, costruisci o ristrutturi un’abitazione che non è la prima casa.

La banca trattiene l’imposta quando ti dà i soldi. Su un mutuo di 150.000 € sono 375 € per la prima casa e 3.000 € per una seconda casa.

Le esenzioni totali per gli under 36 (imposta sostitutiva compresa) valevano per gli atti fino al 2023, con una proroga nel 2024 solo per chi aveva firmato il preliminare entro il 2023. Nel 2026 non ci sono.

Quanto mutuo puoi chiedere

Due regole pratiche guidano quasi tutte le banche:

• la rata non supera il 30–35% del reddito netto della famiglia. Con una rata di 727,02 € serve un reddito netto di almeno 2.080–2.420 € al mese. Nel calcolatore puoi inserire il reddito per vedere la percentuale;
• il mutuo non supera l'80% del valore della casa (LTV, loan to value). Oltre l'80% la banca chiede di solito una garanzia in più, per esempio quella del Fondo prima casa.

Se hai già altri prestiti, la banca somma anche quelle rate. Per sapere il tuo stipendio netto puoi usare il calcolo dello stipendio netto.

Fondo di garanzia prima casa (Consap) nel 2026

Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, garantisce alla banca una parte del mutuo. Le regole in vigore nel 2026:

• mutuo fino a 250.000 €, per comprare (o comprare e ristrutturare) l’abitazione principale, che non deve essere di lusso (categorie A/1, A/8, A/9);
• chi chiede il mutuo non deve avere altre abitazioni, salvo quelle avute in eredità e date in uso gratuito a genitori o fratelli;
• l’accesso è riservato alle categorie prioritarie: giovani sotto i 36 anni, giovani coppie, famiglie con un solo genitore e figli minori, inquilini delle case popolari, famiglie con figli sotto i 21 anni (con limiti ISEE) e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e le loro famiglie;
• la garanzia ordinaria copre il 50% del capitale. Per le categorie prioritarie con ISEE entro i limiti (40.000 € in generale) e un mutuo oltre l'80% del prezzo, la garanzia può arrivare all’80%. Queste regole valgono per le domande fino al 31 dicembre 2027.

La domanda non va fatta a Consap: la presenti alla banca, insieme alla richiesta di mutuo.

La detrazione degli interessi passivi

Se il mutuo serve a comprare l’abitazione principale, puoi detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi pagati nell’anno, su un massimo di 4.000 € di interessi. La detrazione massima è quindi di 760 € all’anno (articolo 15, comma 1, lettera b, del TUIR). Rientrano nel limite anche gli oneri accessori: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, notaio per il contratto di mutuo.

Le condizioni principali:

• l’acquisto avviene nell’anno prima o nell’anno dopo il mutuo;
• la casa diventa abitazione principale entro un anno dall’acquisto;
• se il mutuo è intestato a due persone, ognuno detrae gli interessi della sua quota, e anche il limite di 4.000 € si divide.

Nell’esempio del calcolatore gli interessi del primo anno sono 4.741,94 €: la detrazione si ferma a 760 €. Per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025, chi ha un reddito sopra 75.000 € ha un tetto complessivo alle detrazioni (articolo 16-ter del TUIR). Gli interessi dei mutui fino al 31 dicembre 2024 restano fuori da questo tetto.

Dal 1° gennaio 2027 le norme IRPEF passano nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026). È un riordino delle regole in vigore: cambiano i numeri degli articoli, ma controlla le istruzioni del 730 dell’anno.

Surroga ed estinzione anticipata

Con la surroga (portabilità) porti il mutuo in un’altra banca che ti offre un tasso migliore. È gratuita: la vecchia banca non può chiederti penali e la nuova non può farti pagare istruttoria, perizia o notaio (articolo 120-quater del Testo unico bancario). Non si paga di nuovo l’imposta sostitutiva. Il debito residuo resta lo stesso: cambiano il tasso e, se vuoi, la durata. Per valutare una surroga, inserisci nel calcolatore il debito residuo, gli anni che mancano e il nuovo TAN.

Puoi anche estinguere il mutuo in anticipo, tutto o in parte. Per i mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare un’abitazione non ci sono penali (articolo 120-ter del Testo unico bancario).

Domande frequenti

La rata del calcolatore è uguale a quella della banca?

Con tasso fisso, rate mensili e lo stesso TAN, la rata è la stessa, salvo un centesimo per gli arrotondamenti. Il piano della banca può essere diverso nei primi mesi se c’è un periodo di preammortamento (solo interessi, dalla firma alla prima rata) o se la banca calcola gli interessi sui giorni effettivi.

Perché l’ultima rata è diversa?

Ogni rata è arrotondata al centesimo. Le piccole differenze si sommano e l’ultima rata le recupera, per chiudere il debito al centesimo.

Il calcolo vale per i mutui a tasso variabile?

Vale per la prima rata e per uno scenario in cui il tasso resta sempre uguale. Quando il tasso cambia, la banca ricalcola la rata sul debito residuo con il nuovo tasso: puoi rifare il calcolo con il debito residuo, gli anni che mancano e il nuovo TAN.

Cosa conviene: durata più breve o rata più bassa?

Una durata breve costa meno interessi, ma la rata pesa di più ogni mese. Molti scelgono una durata che tiene la rata sotto il 30% del reddito e poi, se possono, fanno estinzioni parziali senza penali.

Fonti

• Ammortamento, TAN, TAEG e PIES: Banca d’Italia, guida “Il mutuo ipotecario in parole semplici”.
• Esempio 200.000 € al 4% in 20 anni (rata 1.211,96 €): Switcho, Ammortamento alla francese.
• Esempi di rata e interessi totali (100.000 € al 3% in 20 anni: rata 554,60 €): Tuttocalcolato, Calcolo mutuo.
• Esempio di TAEG con spese (4,33%): Banca Profilo, foglio informativo Mutuo Casa.
• TAEG: direttiva 2014/17/UE, allegato I e Testo unico bancario, D.Lgs. 385/1993, articoli 120-quinquies e seguenti.
• Surroga senza costi: articolo 120-quater del Testo unico bancario.
• Imposta sostitutiva: D.P.R. 601/1973, articoli 15–20; Agenzia delle Entrate, circolare n. 19/E del 2005 (sintesi ANCE).
• Detrazione degli interessi: articolo 15 del TUIR.
• Fondo di garanzia prima casa: Consap.

Ultimo aggiornamento: 21 ottobre 2026