Che cos’è la plusvalenza immobiliare
La plusvalenza è il guadagno che fai quando vendi un immobile a un prezzo più alto di quanto ti è costato. Per un privato, la legge la tassa solo in alcuni casi: sono elencati nell’articolo 67, comma 1, lettere b) e b-bis), del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR, D.P.R. 917/1986). Il calcolo è nell’articolo 68.
Plusvalenza = prezzo di vendita − (prezzo di acquisto + costi inerenti)
I costi inerenti sono le spese legate all’acquisto e al valore del bene:
- spese del notaio per l’acquisto;
- imposte pagate per l’acquisto: registro, ipotecaria e catastale, IVA;
- compenso dell’agenzia immobiliare per l’acquisto;
- lavori che aumentano il valore dell’immobile (ristrutturazioni, manutenzione straordinaria), con fatture e pagamenti tracciabili.
Non contano le spese ordinarie, come le pulizie o le piccole riparazioni, e gli interessi del mutuo. Conserva tutte le fatture: le chiede il notaio, e servono in caso di controllo.
Quando la plusvalenza è tassata
| Caso | Tassata? |
|---|---|
| Casa o terreno agricolo comprato o costruito da non più di 5 anni | Sì |
| Comprato da più di 5 anni | No |
| Ricevuto in eredità | No (tranne i terreni edificabili) |
| Casa usata come abitazione principale tua o dei tuoi familiari per più di metà del tempo tra acquisto e vendita | No |
| Ricevuto in donazione | Sì, se sono passati non più di 5 anni dall’acquisto del donante |
| Casa con lavori del Superbonus finiti da non più di 10 anni | Sì, anche se l’hai comprata da più di 5 anni (vedi sotto) |
| Terreno edificabile | Sempre, anche dopo 5 anni e anche se ereditato |
L’abitazione principale è la casa dove tu o i tuoi familiari vivete abitualmente, di solito quella della residenza. Conta il tempo, non la data: se possiedi la casa da 4 anni e ci hai abitato per 2 anni e 1 mese, la plusvalenza non è tassata.
Per i 5 anni conta la data dei due rogiti. Il calcolatore considera ancora “entro 5 anni” la vendita fatta il giorno dell’anniversario: per sicurezza, fai il rogito almeno dal giorno dopo.
Come si paga: imposta sostitutiva del 26% o IRPEF
Se la plusvalenza è tassata, puoi scegliere tra due modi:
- Imposta sostitutiva del 26% (articolo 1, comma 496, della legge 266/2005). La chiedi al notaio nell’atto di vendita: il notaio calcola l’imposta, la versa per te e la comunica all’Agenzia delle Entrate. Non devi fare altro.
- Tassazione ordinaria IRPEF. La plusvalenza va nella dichiarazione dei redditi dell’anno dopo (modello 730 o modello Redditi) e si somma agli altri redditi, con le aliquote IRPEF (23%, 33% e 43% nel 2026) e le addizionali regionali e comunali.
Il 26% conviene quasi sempre se la tua aliquota IRPEF più alta è il 33% o il 43%. Può convenire l’IRPEF se hai redditi bassi o se hai molte detrazioni da usare. Il calcolatore stima l’IRPEF con la tua aliquota più alta: è una stima semplice, senza addizionali. Se la plusvalenza ti fa passare allo scaglione successivo, l’IRPEF reale è più alta.
Esempio: vendita dopo 3 anni
Marco compra un appartamento a marzo 2023 per 200.000 € e paga 12.000 € di spese documentate (notaio, imposta di registro, agenzia). Lo vende nel 2026 a 280.000 €. Non ci ha mai abitato.
- Costo riconosciuto: 200.000 + 12.000 = 212.000 €
- Plusvalenza: 280.000 − 212.000 = 68.000 €
- Imposta sostitutiva: 68.000 × 26% = 17.680 €
- Con l’IRPEF, a un’aliquota del 38%, pagherebbe circa 25.840 € più le addizionali.
Immobile ereditato o donato
Eredità. Una casa o un terreno agricolo ricevuti in eredità non generano plusvalenza tassata, in qualsiasi momento li vendi. Per esempio, se erediti una casa dichiarata a 180.000 € nella successione e la vendi dopo pochi mesi a 230.000 €, non paghi niente.
Donazione. Per un immobile donato la legge guarda al donante:
- i 5 anni partono dalla data in cui il donante ha comprato l’immobile (articolo 67, comma 1, lettera b);
- il costo è quello pagato dal donante, più l’imposta di donazione e gli altri costi inerenti successivi (articolo 68, comma 1).
Esempio: un padre compra una casa nel 2022 per 150.000 €, con 10.000 € di spese. Nel 2024 la dona al figlio, che la vende nel 2026 a 200.000 €. Sono passati meno di 5 anni dall’acquisto del padre: la plusvalenza è 200.000 − 160.000 = 40.000 € e l’imposta sostitutiva è 10.400 €. Se invece il padre l’avesse comprata nel 2010, la vendita del figlio nel 2025 non sarebbe tassata.
Che cosa ha cambiato la legge di bilancio 2026
Niente, per le plusvalenze immobiliari dei privati. La legge 30 dicembre 2025, n. 199, non ha modificato gli articoli 67 e 68 del TUIR. Le regole sulla donazione sono quelle già in vigore: il quinquennio dal donante e il costo del donante. Il D.Lgs. 192/2024 aveva aggiunto le regole sul costo dei terreni edificabili ereditati o donati (vedi sotto). La legge di bilancio 2026 ha invece portato dal 18% al 21% l’imposta per la rideterminazione del valore delle partecipazioni; per i terreni resta il 18%.
Plusvalenza e Superbonus: la regola dei 10 anni
Dal 1° gennaio 2024 la legge di bilancio 2024 (legge 213/2023, articolo 1, commi 64-66) tassa anche la vendita di un immobile su cui sono stati fatti lavori con il Superbonus (articolo 119 del D.L. 34/2020), se i lavori sono finiti da non più di 10 anni (lettera b-bis dell’articolo 67). Vale anche se hai comprato la casa da più di 5 anni, se i lavori li ha fatti un’altra persona (per esempio l’inquilino o un familiare) e se riguardano solo le parti comuni del condominio.
Non è tassata se:
- hai ricevuto l’immobile in eredità;
- è stato l’abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte dei 10 anni prima della vendita (o del tempo in cui l’hai posseduto, se è meno di 10 anni).
La donazione non esclude la tassazione: lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 62/E del 30 ottobre 2025.
Quanto contano le spese del Superbonus
Le spese dei lavori con il Superbonus contano nel costo in modo diverso, secondo come hai usato il bonus (articolo 68, comma 1, e circolare 13/E del 2024):
| Spese del Superbonus | Lavori finiti da non più di 5 anni | Lavori finiti da 5 a 10 anni |
|---|---|---|
| Al 110% con cessione del credito o sconto in fattura | 0% | 50% |
| Al 110% con detrazione nella dichiarazione dei redditi | 100% | 100% |
| Con aliquota più bassa (90%, 70%, 65%) | 100% | 100% |
Inoltre, se possiedi l’immobile da più di 5 anni, il prezzo di acquisto si rivaluta con l’indice ISTAT dei prezzi al consumo (FOI). Il calcolatore ti chiede l’importo della rivalutazione in euro: lo trovi applicando al prezzo la variazione dell’indice FOI tra il mese di acquisto e il mese di vendita.
Esempio: Superbonus entro 5 anni e dopo 5 anni
Una casa è comprata nel 2019 per 230.000 €, con 6.000 € di spese. Ci sono lavori con il Superbonus al 110% con sconto in fattura per 60.000 € e altri lavori di manutenzione straordinaria per 50.000 €. I lavori finiscono il 30 novembre 2021. La casa si vende a 350.000 € e non è l’abitazione principale.
- Vendita entro il 30 novembre 2026: le spese del Superbonus non contano. Plusvalenza = 350.000 − 230.000 − 6.000 − 50.000 = 64.000 €, imposta sostitutiva 16.640 €.
- Vendita più tardi (per esempio nel 2027): conta il 50% delle spese del Superbonus, cioè 30.000 €. Con una rivalutazione ISTAT di 5.000 €: plusvalenza = 350.000 − 230.000 − 6.000 − 50.000 − 30.000 − 5.000 = 29.000 €, imposta sostitutiva 7.540 €.
Terreni edificabili
La plusvalenza sulla vendita di un terreno edificabile (secondo il piano urbanistico al momento della vendita) è sempre tassata: non c’è il limite dei 5 anni e non c’è l’esclusione per l’eredità. Il costo è:
- per un terreno comprato: il prezzo di acquisto con le spese, rivalutato con l’indice ISTAT dei prezzi al consumo (FOI) dal mese di acquisto al mese di vendita (articolo 68, comma 2);
- per un terreno ereditato: il valore dichiarato nella successione (o quello definito dopo un controllo), più l’imposta di successione;
- per un terreno donato: il costo del donante, più l’imposta di donazione.
Per i terreni edificabili non si può scegliere l’imposta sostitutiva del 26% (articolo 1, comma 310, della legge 296/2006). La plusvalenza paga l’IRPEF: con la tassazione separata o, se conviene, con la tassazione ordinaria.
La rideterminazione del valore del terreno
Puoi ridurre la plusvalenza con la rideterminazione del valore (articolo 7 della legge 448/2001, resa stabile dalla legge di bilancio 2025):
- possiedi il terreno al 1° gennaio dell’anno;
- entro il 30 novembre un tecnico (ingegnere, architetto, geometra, agronomo e altri) fa una perizia giurata del valore al 1° gennaio;
- entro la stessa data paghi un’imposta sostitutiva del 18% su tutto il valore di perizia, anche in tre rate annuali con interessi del 3%.
Il valore di perizia diventa il nuovo costo: se vendi a quel valore, non c’è plusvalenza. Conviene quando la plusvalenza è alta rispetto al valore del terreno. Il calcolatore non calcola questa opzione: inserisci il valore di perizia come costo, se l’hai già fatta.
Domande frequenti
Devo pagare se vendo la prima casa entro 5 anni?
Per le imposte sui redditi, no, se ci hai abitato tu o la tua famiglia per più di metà del tempo. Attenzione però alle agevolazioni “prima casa” sull’acquisto: se vendi entro 5 anni e non compri un’altra abitazione principale entro un anno, perdi lo sconto sulle imposte pagate all’acquisto.
Se vendo in perdita posso recuperare qualcosa?
Per un privato, la perdita su una casa (minusvalenza) di solito non si può usare per ridurre altre imposte. Il calcolatore mostra solo che non c’è plusvalenza.
Chi decide se uso il 26% o l’IRPEF?
Tu, il venditore. Se vuoi il 26% lo dici al notaio prima del rogito e gli dai i soldi per l’imposta. Se non lo chiedi, la plusvalenza va nella dichiarazione dei redditi.
E dal 2027?
Dal 1° gennaio 2027 il TUIR è sostituito dal nuovo testo unico dell’IRPEF (D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117) e queste regole passano in nuovi articoli. Aggiorneremo i riferimenti quando il testo sarà in vigore.
Fonti
- TUIR, D.P.R. 917/1986, articoli 67 e 68, testo in vigore nel 2026: Normattiva.
- Imposta sostitutiva del 26%: legge 23 dicembre 2005, n. 266, articolo 1, comma 496, su Normattiva. Esclusione dei terreni edificabili: Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 143/E del 21 giugno 2007.
- Superbonus e plusvalenze: Agenzia delle Entrate, circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 (comunicato) e testo della circolare.
- Immobile donato con Superbonus: Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 62/E del 30 ottobre 2025.
- Rideterminazione del valore dei terreni nel 2026: Edotto.
- Esempi: vendita dopo 3 anni ed eredità da DokiCasa; immobile donato da BusinessOnline; Superbonus entro e dopo 5 anni da LavoriPubblici.it.
Ultimo aggiornamento: 21 ottobre 2026