Chi paga l’IMU nel 2026
L’IMU (imposta municipale propria) si paga al comune per gli immobili che possiedi: case, box, cantine, negozi, uffici, capannoni, terreni agricoli e aree fabbricabili. Paga il proprietario o chi ha un diritto reale sull’immobile, per esempio l’usufruttuario. Il nudo proprietario e l’inquilino non pagano.
Non paghi l’IMU sulla tua abitazione principale, cioè la casa dove abiti e hai la residenza, e su una pertinenza per ogni categoria C/2, C/6 e C/7. Fanno eccezione le case di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9): per queste l’IMU si paga, ma con un’aliquota più bassa e una detrazione di 200 €.
Le regole sono nella legge 160/2019 (articolo 1, commi da 738 a 783). Per il 2026 la formula del calcolo non cambia.
Come si calcola l’IMU
Per ogni immobile servono quattro dati: la rendita catastale (nella visura catastale), la categoria catastale, la tua quota di possesso e l’aliquota decisa dal comune.
Base imponibile = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore
IMU = base imponibile × aliquota × quota di possesso × mesi di possesso / 12
La rendita si rivaluta sempre del 5%. Per i terreni agricoli si usa il reddito dominicale, rivalutato del 25%, con il moltiplicatore 135. Per le aree fabbricabili si usa il valore di mercato al 1° gennaio.
| Categoria catastale | Moltiplicatore | Base = rendita × | Aliquota di base | Codice tributo |
|---|---|---|---|---|
| Abitazioni (A/2–A/7, A/11) | 160 | 168 | 8,6‰ (esente se abitazione principale) | 3918 |
| Abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9) | 160 | 168 | 8,6‰; 5‰ se abitazione principale, con detrazione di 200 € | 3918 o 3912 |
| Cantine, box, tettoie (C/2, C/6, C/7) | 160 | 168 | 8,6‰ (esente se pertinenza dell’abitazione principale) | 3918 o 3912 |
| Gruppo B; laboratori e locali per sport (C/3, C/4, C/5) | 140 | 147 | 8,6‰ | 3918 |
| Uffici e studi (A/10) | 80 | 84 | 8,6‰ | 3918 |
| Banche e assicurazioni (D/5) | 80 | 84 | 8,6‰, di cui 7,6‰ allo Stato | 3925 e 3930 |
| Gruppo D: capannoni, alberghi, fabbriche (tranne D/5) | 65 | 68,25 | 8,6‰, di cui 7,6‰ allo Stato | 3925 e 3930 |
| Negozi e botteghe (C/1) | 55 | 57,75 | 8,6‰ | 3918 |
| Fabbricati rurali strumentali (D/10) | 65 | 68,25 | 1‰ | 3913 |
| Terreni agricoli | 135 sul reddito dominicale × 1,25 | 168,75 | 7,6‰ | 3914 |
| Aree fabbricabili | valore di mercato | — | 8,6‰ | 3916 |
L’aliquota si scrive in per mille: 10,6‰ vuol dire 1,06%. Il calcolatore propone l’aliquota di base della legge. Scrivi quella del tuo comune.
Dove trovi l’aliquota del tuo comune
Ogni comune sceglie le sue aliquote entro i limiti della legge:
- altri immobili e aree fabbricabili: da 0 a 10,6‰;
- abitazione principale di lusso: da 0 a 6‰;
- gruppo D: da 7,6‰ (la quota dello Stato) a 10,6‰;
- terreni agricoli: da 0 a 10,6‰;
- fabbricati rurali strumentali: da 0 a 1‰;
- fino a 11,4‰ nei comuni che avevano la maggiorazione della TASI.
Le aliquote sono nel prospetto delle aliquote IMU del comune, sul sito del Dipartimento delle Finanze: apri la pagina Regolamenti e aliquote: ricerca, scegli il comune e l’anno 2026 e apri il prospetto. Cerca la riga del tuo caso: per esempio “abitazioni locate a canone concordato”, “abitazioni concesse in comodato” o “fabbricati del gruppo D”. Se il tuo immobile non rientra in nessuna riga particolare, vale l’aliquota generale di quella categoria.
Il prospetto delle aliquote nel 2026
Dal 2025 i comuni devono usare un prospetto standard, fatto con l’applicazione del Ministero dell’Economia e delle Finanze (decreto 7 luglio 2023, integrato dai decreti 6 settembre 2024 e 6 novembre 2025). Per te cambia poco: le aliquote sono più facili da leggere e da confrontare. Ci sono tre regole da sapere:
- il prospetto vale solo se il comune lo pubblica sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre 2026;
- se il comune non approva o non pubblica in tempo il prospetto 2026, valgono le aliquote del 2025;
- se il comune non ha mai approvato un prospetto (nemmeno per il 2025), valgono le aliquote di base della legge, quelle della tabella sopra.
Una delibera senza prospetto non ha effetto. Per il saldo di dicembre controlla quindi il prospetto pubblicato, non solo la delibera sul sito del comune.
Acconto e saldo: le scadenze del 2026
| Rata | Scadenza | Quanto paghi |
|---|---|---|
| Acconto | 16 giugno 2026 | l’IMU dei mesi da gennaio a giugno, con le aliquote del 2025 |
| Saldo | 16 dicembre 2026 | il resto dell’IMU dell’anno, con le aliquote del 2026 |
Se le aliquote non cambiano, l’acconto è la metà dell’IMU dell’anno. Se il comune ha cambiato le aliquote per il 2026, il saldo di dicembre corregge la differenza. Puoi anche pagare tutto in una volta entro il 16 giugno.
Se hai comprato un immobile dopo giugno, l’acconto è zero e paghi tutto con il saldo. Il calcolatore usa la stessa aliquota per acconto e saldo.
Hai saltato l’acconto o paghi in ritardo? Puoi rimediare da solo con una sanzione ridotta: calcola importi e interessi con il calcolatore del ravvedimento operoso. Per l’IMU, sanzione e interessi vanno nell’F24 con lo stesso codice tributo dell’imposta.
I mesi di possesso
Se compri, vendi o erediti un immobile durante l’anno, l’IMU si paga solo per i mesi di possesso. Un mese conta per intero se hai posseduto l’immobile per più della metà dei suoi giorni. Il giorno del rogito conta per chi compra. Se i giorni sono metà e metà (per esempio 15 e 15 in un mese di 30 giorni), il mese è tutto di chi compra.
Esempi:
- vendita il 15 novembre: chi compra ha 16 giorni su 30 e paga novembre. Chi vende paga da gennaio a ottobre (10 mesi);
- vendita il 17 ottobre: chi vende ha 16 giorni su 31 e paga ottobre. Chi compra paga novembre e dicembre (2 mesi).
Nel calcolatore spunta “Non l’ho posseduto per tutto il 2026” e scrivi la data dell’acquisto o della vendita.
Abitazione principale e pertinenze
L’abitazione principale è la casa dove abiti abitualmente e hai la residenza anagrafica. È esente dall’IMU insieme alle sue pertinenze: al massimo una cantina o soffitta (C/2), un box o posto auto (C/6) e una tettoia (C/7). Se hai due box, il secondo paga come gli altri fabbricati.
Sono trattate come abitazione principale anche, tra le altre:
- la casa coniugale assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli: per l’IMU la possiede il genitore che la riceve;
- la casa di un anziano o di un disabile che vive in un istituto di ricovero, se il regolamento del comune lo prevede;
- gli alloggi sociali e le case delle cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnate ai soci.
Le case di lusso (A/1, A/8, A/9)
Se la tua abitazione principale è di categoria A/1, A/8 o A/9, l’IMU si paga con l’aliquota di base del 5‰ (il comune può arrivare al 6‰ o azzerarla). Dall’imposta togli una detrazione di 200 € all’anno:
- la detrazione si riduce in proporzione ai mesi in cui la casa è abitazione principale;
- se più proprietari ci abitano, la detrazione si divide in parti uguali tra loro, non in base alle quote;
- quello che resta della detrazione si usa per le pertinenze;
- la detrazione non crea mai un credito: al massimo l’IMU va a zero.
Nell’F24 si usa il codice tributo 3912 e si scrive la detrazione nella colonna apposita.
Le riduzioni
| Caso | Riduzione | Condizioni principali |
|---|---|---|
| Casa in comodato a un figlio o a un genitore | base imponibile −50% | contratto registrato; casa non di lusso; il figlio o il genitore ci abita e ha la residenza; tu hai la residenza nello stesso comune e in Italia possiedi solo quella casa, oppure anche la tua abitazione principale nello stesso comune |
| Casa affittata a canone concordato (legge 431/1998) | imposta −25% (si paga il 75%) | contratto registrato, per i mesi di affitto |
| Fabbricato inagibile o inabitabile | base imponibile −50% | inagibilità accertata dal comune o dichiarata da un tecnico; l’immobile non è usato |
| Fabbricato di interesse storico o artistico | base imponibile −50% | vincolo del decreto legislativo 42/2004 |
| Pensionato residente all’estero | imposta −50% | una sola casa, non affittata e non in comodato; pensione maturata in convenzione internazionale con l’Italia |
Alcune note:
- la riduzione per il comodato vale anche per le pertinenze della casa data in comodato. Se il figlio muore, vale anche per il coniuge con figli minori;
- le riduzioni per inagibilità e interesse storico si sommano: la base scende al 25% (Corte di cassazione, ordinanza 6266/2023);
- la riduzione per i pensionati all’estero è ancora in vigore nel 2026. Una proposta di legge per cambiarla è stata approvata dalla Camera a dicembre 2025, ma alla data dell’ultimo aggiornamento di questa pagina non è legge. C’è anche una procedura di infrazione della Commissione europea;
- molti comuni hanno aliquote più basse per il comodato, l’affitto a canone concordato o i capannoni: guarda il prospetto delle aliquote.
Terreni agricoli esenti
Non pagano l’IMU i terreni agricoli:
- posseduti e coltivati da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola, anche se sono in società agricole;
- nei comuni montani o collinari dell’elenco della circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 1993 (per i comuni con la sigla “PD”, solo nelle zone indicate);
- nelle isole minori;
- con destinazione agro-silvo-pastorale immutabile, a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.
La quota dello Stato per il gruppo D
Per capannoni, alberghi, fabbriche e banche (gruppo D) l’IMU va in parte allo Stato. Lo Stato prende la parte calcolata con l’aliquota del 7,6‰ (codice tributo 3925). Il comune prende la parte che supera il 7,6‰ (codice tributo 3930). Per questo il comune non può scendere sotto il 7,6‰.
Per i fabbricati rurali strumentali (D/10), con aliquota fino all'1‰, l’IMU va tutta al comune con il codice 3913.
Come si paga: F24 e arrotondamento
L’IMU si paga con il modello F24, nella sezione “IMU e altri tributi locali”. Per ogni riga scrivi:
- il codice catastale del comune (per esempio H501 per Roma);
- il codice tributo;
- il numero degli immobili di quella riga;
- l’anno (2026) e la casella “Acc.” o “Saldo”;
- l’importo, arrotondato all’euro.
L’arrotondamento si fa per ogni codice tributo: fino a 49 centesimi per difetto, da 50 centesimi per eccesso. Per esempio 712,32 € diventa 712 €, 40,95 € diventa 41 €. Se hai più immobili con lo stesso codice nello stesso comune, sommi gli importi e arrotondi una volta sola. Se gli immobili sono in comuni diversi, usa una riga per ogni comune.
| Codice tributo | Per che cosa |
|---|---|
| 3912 | Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9) e pertinenze |
| 3913 | Fabbricati rurali strumentali |
| 3914 | Terreni agricoli |
| 3916 | Aree fabbricabili |
| 3918 | Altri fabbricati (seconde case, box, negozi, uffici) |
| 3925 | Gruppo D, quota dello Stato |
| 3930 | Gruppo D, quota del comune |
Molti comuni non chiedono il pagamento se l’IMU dell’anno è sotto un minimo, spesso 12 €. Controlla il regolamento IMU del tuo comune.
Esempi
- Seconda casa A/3 a Roma, rendita 800 €, aliquota 10,6‰: base 800 × 1,05 × 160 = 134.400 €. IMU 134.400 × 10,6‰ = 1.424,64 €. Acconto 712,32 € e saldo 712,32 €: nell’F24 scrivi 712 € con il codice 3918.
- Casa in comodato al figlio, rendita 800 €, aliquota 10,6‰: base 134.400 × 50% = 67.200 €. IMU 712,32 €, acconto 356 € nell’F24.
- Casa affittata a canone concordato, rendita 700 €, aliquota 10‰: base 117.600 €, IMU piena 1.176 €. Con la riduzione si paga il 75%: 882 €.
- Abitazione principale di lusso A/1, rendita 1.000 €, aliquota 5‰: base 168.000 €, imposta 840 €, meno 200 € di detrazione = 640 €. Se la casa è di due coniugi al 75% e al 25% e ci abitano tutti e due, ognuno ha 100 € di detrazione: il marito paga 840 × 75% − 100 = 530 €, la moglie 840 × 25% − 100 = 110 €.
- Capannone D/8, rendita 1.200 €, aliquota 8,6‰: base 1.200 × 1,05 × 65 = 81.900 €. IMU 704,34 €. Acconto 352,17 €: 311,22 € allo Stato (F24: 311 € con il codice 3925) e 40,95 € al comune (F24: 41 € con il codice 3930).
- Negozio C/1, rendita 1.800 €, aliquota 8,6‰: base 1.800 × 1,05 × 55 = 103.950 €. IMU 893,97 €, acconto 447 € nell’F24.
- Box C/6 che non è pertinenza della prima casa, rendita 120 €, aliquota 8,6‰, quota 50%: base 20.160 €, IMU 86,69 €, acconto 43 € nell’F24.
- Terreno agricolo, reddito dominicale 200 €, aliquota 7,6‰: base 200 × 1,25 × 135 = 33.750 €. IMU 256,50 €.
Domande frequenti
Chi paga l’IMU sulla casa in affitto?
Il proprietario. L’inquilino non paga l’IMU, ma paga la TARI (la tassa sui rifiuti). Se l’affitto è a canone concordato, l’IMU si riduce del 25%. Per le tasse sul canone puoi usare il calcolatore della cedolare secca.
Marito e moglie con residenze diverse pagano l’IMU?
Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209 del 2022, ognuno dei due ha la sua abitazione principale esente, anche nello stesso comune, se ci abita davvero e ha la residenza. I comuni possono controllare che la dimora sia reale.
Ho ereditato una casa: da quando pago l’IMU?
Dal giorno della morte, con la regola dei mesi: il mese conta se lo hai posseduto per più della metà dei giorni. Ogni erede paga in base alla sua quota. Il coniuge che ci abita ha il diritto di abitazione e paga lui l’IMU (la casa è esente se è la sua abitazione principale). Per le imposte sull’eredità usa il calcolatore dell’imposta di successione.
L’IMU si paga sugli immobili occupati abusivamente?
No. Dal 2023 non si paga l’IMU sugli immobili occupati che non puoi usare, se hai presentato una denuncia o se è iniziata un’azione giudiziale. Devi comunicarlo al comune.
Devo presentare la dichiarazione IMU?
Solo in alcuni casi, per esempio quando chiedi una riduzione che il comune non può conoscere da solo: comodato, canone concordato, immobile inagibile. La scadenza è il 30 giugno dell’anno dopo. Il decreto legislativo 147/2026 rende la dichiarazione solo telematica e cambia le sanzioni per le violazioni dal 2027.
Si paga l’IMU sulle case costruite per la vendita?
No. Dal 2022 i “beni merce” (fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, non affittati) sono esenti.
Fonti
- Regole dell’IMU: legge 27 dicembre 2019, n. 160, articolo 1, commi da 738 a 783 (moltiplicatori comma 745, riduzioni comma 747, aliquote commi 748-755, canone concordato comma 760, mesi di possesso comma 761, scadenze comma 762, quota dello Stato comma 744).
- Disciplina, prassi e prospetto delle aliquote: Dipartimento delle Finanze, Imposta municipale propria (IMU), comunicato del 10 novembre 2025 sul prospetto 2026 e decreto 6 novembre 2025.
- Aliquote e prospetti dei comuni: Dipartimento delle Finanze, Regolamenti e aliquote: ricerca.
- Pensionati residenti all’estero: legge 30 dicembre 2020, n. 178, articolo 1, comma 48; stato della riforma: InformazioneFiscale, acconto IMU 2026.
- Arrotondamento all’euro dei tributi locali: legge 27 dicembre 2006, n. 296, articolo 1, comma 166; per ente e codice tributo: Euroconference News, il saldo IMU.
- Codici tributo 3925 e 3930: Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 33/E del 21 maggio 2013.
- Formula, detrazione divisa in parti uguali e quota dello Stato: Comune di Firenze, Come si calcola l’IMU da pagare.
- Esempi del negozio, del capannone e dell’arrotondamento per codice tributo: Comune di Ancona, Guida IMU.
- Mesi di possesso: Euroconference News, il computo dei mesi di possesso; detrazione tra comproprietari: Euroconference News, abitazione principale; comodato: Euroconference News, IMU e comodato.
- Inagibilità e interesse storico cumulabili: Edotto, riduzioni IMU cumulabili.
- Esempi della seconda casa, del box, del canone concordato, della casa di lusso e del terreno: Tuttocalcolato, Centro Fiscale, BusinessOnline, TuttoTributi, InvestireOggi.
I risultati del calcolatore sono una stima. Prima di pagare, controlla le aliquote nel prospetto del tuo comune o chiedi all’ufficio tributi, a un CAF o a un commercialista.
Ultimo aggiornamento: 21 ottobre 2026