Calcola le tasse sull'acquisto della casa

Quanto si paga di tasse per comprare casa

Le imposte sull’acquisto dipendono da due domande: chi vende e se è la tua prima casa.

Quando paghi l’imposta di registro proporzionale, non paghi bollo, tasse ipotecarie e tributi catastali. Quando compri con l’IVA, invece, li paghi.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale le versa il notaio al momento della registrazione dell’atto: tu le paghi al notaio il giorno del rogito. L’IVA la paghi al venditore, con la fattura.

Quando la vendita è con IVA

Di regola la vendita di una casa da parte di un’impresa è esente da IVA: in questo caso paghi come se comprassi da un privato. L’IVA c’è quando vende:

• l’impresa che ha costruito la casa o l’ha ristrutturata, entro 5 anni dalla fine dei lavori;
• la stessa impresa dopo 5 anni, se sceglie l’IVA nell’atto o nel preliminare;
• un’impresa che vende alloggi sociali e sceglie l’IVA.

Se non sei sicuro, chiedi al venditore o al notaio se la vendita è “soggetta a IVA” o “esente”.

Il prezzo-valore: le imposte sul valore catastale

Se compri da un privato (o da un’impresa senza IVA), puoi chiedere al notaio di calcolare le imposte sul valore catastale e non sul prezzo. Di solito il valore catastale è molto più basso del prezzo, quindi paghi meno.

Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 110 (prima casa) oppure × 120 (altra casa)

La regola si chiama prezzo-valore e vale se:

• chi compra è una persona fisica che non compra per la sua impresa o per la sua professione;
• l’immobile è un’abitazione o una sua pertinenza (box, cantina), con o senza agevolazioni prima casa;
• chi compra lo chiede al notaio nell’atto;
• nell’atto c’è il prezzo vero pagato.

Con il prezzo-valore l’Agenzia delle Entrate non può contestare il valore della casa, e l’onorario del notaio si riduce del 30%. Se nell’atto il prezzo è più basso di quello vero, il prezzo-valore non vale più: le imposte si calcolano sul prezzo vero e c’è una sanzione.

Il prezzo-valore non vale quando la vendita è con IVA: l’IVA si calcola sempre sul prezzo. La rendita catastale la trovi nella visura catastale. Per una casa nuova senza rendita, il registro si calcola sul prezzo.

Le agevolazioni prima casa

Hai le agevolazioni prima casa se valgono tutte queste condizioni:

• la casa è di categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11. Le case di lusso A/1, A/8 e A/9 sono escluse;
• la casa è nel comune dove hai la residenza, o dove la porti entro 18 mesi, o dove lavori;
• non hai un’altra casa (anche in comunione con il coniuge) nello stesso comune;
• non hai, in tutta Italia, un’altra casa comprata con le agevolazioni prima casa. Se ce l’hai, puoi averle lo stesso se la vendi entro 2 anni dal nuovo acquisto (dal 2025: prima era 1 anno).

Le condizioni le dichiari nell’atto. Se non sono vere, o se non porti la residenza entro 18 mesi, perdi le agevolazioni: paghi la differenza, gli interessi e una sanzione del 30%. Perdi le agevolazioni anche se vendi la casa prima di 5 anni e non ne compri un’altra entro un anno.

Box, cantine e tettoie

Le agevolazioni valgono anche per le pertinenze, una sola per ogni categoria:

• una C/6 (box, garage, posto auto);
• una C/2 (cantina, soffitta, magazzino);
• una C/7 (tettoia).

Per esempio: casa, box e cantina hanno tutti le agevolazioni. Un secondo box paga invece il 9% (o l’IVA al 10%). Le pertinenze possono essere comprate anche con un atto separato, dopo la casa.

Il minimo di 1.000 euro

L’imposta di registro del 2% o del 9% non può essere più bassa di 1.000 euro. Se compri con lo stesso atto la casa e il box, il minimo si applica una sola volta, sul totale.

Esempio della circolare dell’Agenzia delle Entrate: casa prima casa con registro di 600 €, box senza agevolazioni con registro di 200 €. Totale 800 €, che diventa 1.000 €. Ipotecaria e catastale: 50 + 50 € una sola volta.

L’imposta di registro si arrotonda all’euro.

Esempi

Tutti gli esempi hanno un prezzo di 200.000 € e una rendita catastale di 900 €.

• Prima casa da privato, con prezzo-valore (esempio della guida dell’Agenzia delle Entrate). Valore catastale: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 €. Registro 2%: 2.079 €. Con ipotecaria e catastale: 2.179 €. Senza prezzo-valore il registro è 4.000 € (2% di 200.000).
• Seconda casa da privato, con prezzo-valore (stessa guida). Valore catastale: 900 × 1,05 × 120 = 113.400 €. Registro 9%: 10.206 €. Totale 10.306 €. Senza prezzo-valore: 18.000 € di registro.
• Prima casa dal costruttore. IVA 4%: 8.000 €. Registro, ipotecaria e catastale: 600 €. Bollo, tassa ipotecaria e voltura: 320 €. Totale 8.920 €.
• Seconda casa dal costruttore. IVA 10%: 20.000 €, più 920 € di imposte fisse: 20.920 €.
• Prima casa da privato con due box (rendita 100 € ciascuno). Il primo box ha le agevolazioni: 100 × 1,05 × 110 = 11.550 € × 2% = 231 €. Il secondo no: 100 × 1,05 × 120 = 12.600 € × 9% = 1.134 €. Registro totale: 2.079 + 231 + 1.134 = 3.444 €, più 100 €: 3.544 €.
• Piccola casa A/4, prima casa da privato, rendita 300 €. Valore: 300 × 1,05 × 110 = 34.650 €. Il 2% fa 693 €, ma il minimo è 1.000 €. Totale 1.100 €.

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Se vendi una casa comprata con le agevolazioni prima casa e entro un anno ne compri un’altra, sempre come prima casa, hai un credito d’imposta. Il credito è uguale all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto.

Credito = imposta pagata sul primo acquisto, al massimo l’imposta dovuta sul nuovo acquisto

Il credito vale anche se compri la nuova casa prima di vendere la vecchia, purché la vendi entro 2 anni. Puoi usarlo:

• per pagare meno imposta di registro nell’atto di acquisto (lo chiedi al notaio). In questo caso il registro può scendere anche sotto 1.000 €;
• per pagare meno imposte su atti, successioni e donazioni dopo l’acquisto;
• nella prima dichiarazione dei redditi dopo l’acquisto, per pagare meno IRPEF;
• in compensazione con il modello F24, codice tributo 6602.

La parte di credito che supera l’imposta del nuovo acquisto non è rimborsata. Se compri con l’IVA, l’IVA va al venditore: il calcolatore mostra il credito da usare dopo, in dichiarazione o in F24.

Esempi della circolare 2/E del 2014 dell’Agenzia delle Entrate:

• credito di 900 €, registro sulla nuova casa di 1.300 €: paghi 400 € di registro;
• credito di 400 €, registro di 900 € portato al minimo di 1.000 €: paghi 600 €.

Il credito non spetta se hai perso le agevolazioni sulla casa venduta, se l’avevi comprata senza agevolazioni o se la nuova casa non ha i requisiti prima casa.

E le agevolazioni per gli under 36?

Per chi aveva meno di 36 anni e un ISEE fino a 40.000 €, il decreto “Sostegni bis” (D.L. 73/2021) toglieva registro, ipotecaria e catastale e dava un credito pari all’IVA. Queste agevolazioni valevano per gli atti firmati fino al 31 dicembre 2023, o fino al 31 dicembre 2024 con un preliminare registrato entro il 2023.

Nel 2026 non ci sono più. Le leggi di bilancio 2025 e 2026 non le hanno rinnovate. Chi ha meno di 36 anni paga come tutti gli altri, con le normali agevolazioni prima casa. Resta per i giovani la garanzia statale sul mutuo prima casa del Fondo Consap.

L’imposta sostitutiva sul mutuo

Se compri con un mutuo, la banca trattiene un’imposta sostitutiva sulla somma prestata:

• 0,25% per il mutuo della prima casa;
• 2% per il mutuo di una casa senza i requisiti prima casa.

Per esempio, su un mutuo di 150.000 €: 375 € per la prima casa, 3.000 € per la seconda casa. Questa imposta sostituisce registro, bollo e imposte ipotecarie sull’atto di mutuo. Per la rata, usa il calcolo della rata del mutuo.

Le altre spese: notaio, agenzia, banca

Il calcolatore considera solo le imposte. Ci sono altri costi, che dipendono da accordi privati e non hanno un importo fisso per legge:

• Notaio: dal 2012 non ci sono più tariffe obbligatorie e ogni notaio fa il suo preventivo. L’onorario ha l’IVA al 22%. Con il prezzo-valore l’onorario si riduce del 30%. Al notaio paghi anche la tassa per l’archivio notarile e le spese per visure e certificati. Chiedi sempre un preventivo scritto prima del rogito. Se c’è un mutuo, c’è anche l’atto di mutuo, di solito con lo stesso notaio.
• Agenzia immobiliare: la provvigione si concorda con l’agenzia, di solito come percentuale del prezzo, più IVA. Per la prima casa puoi detrarre dall’IRPEF il 19% della provvigione, fino a 1.000 € di spesa.
• Banca: istruttoria, perizia e assicurazione obbligatoria contro incendio e scoppio. Le trovi nel prospetto informativo del mutuo (PIES). Gli interessi del mutuo prima casa sono detraibili al 19%, fino a 4.000 € l’anno.

Il preliminare (compromesso)

Il preliminare si registra entro 30 giorni con 200 € di imposta di registro, più il bollo. Se versi una caparra o un acconto senza IVA, paghi anche lo 0,5% di quella somma (per i preliminari dal 2025). Questa imposta si scala da quella dell’atto finale: il totale non cambia.

Domande frequenti

Si paga l’IMU sulla prima casa?

No, l’abitazione principale non paga l’IMU, tranne le case di lusso A/1, A/8 e A/9. La seconda casa paga l’IMU ogni anno: calcolala con il calcolo dell’IMU.

Chi paga le imposte, il venditore o chi compra?

Per il codice civile (art. 1475) le spese dell’atto sono a carico di chi compra, se le parti non decidono diversamente. Di solito chi compra sceglie anche il notaio. Verso il fisco, però, venditore e compratore rispondono tutti e due dell’imposta di registro.

E se ricevo la casa in eredità o in donazione?

Non paghi il registro, ma l’imposta di successione o donazione e le imposte ipotecaria e catastale. Per l’eredità, usa il calcolo dell’imposta di successione.

Cambia qualcosa nel 2027?

Dal 1° gennaio 2027 le regole dell’imposta di registro passano nel nuovo Testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), che sostituisce il D.P.R. 131/1986. È un riordino delle norme. Controlleremo il calcolatore quando entra in vigore.

Il calcolatore vale per l’usufrutto o la nuda proprietà?

No. Il calcolatore considera l’acquisto della piena proprietà da parte di una persona fisica. Per l’usufrutto, la nuda proprietà, gli acquisti di quote o gli acquisti all’asta, chiedi al notaio.

Fonti

• Imposte per prima e seconda casa, prezzo-valore con gli esempi della rendita di 900 €, requisiti prima casa, pertinenze, credito d’imposta, preliminare e under 36: Agenzia delle Entrate, guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”, ottobre 2025.
• Agevolazioni prima casa e termine di 2 anni per vendere la vecchia casa: Agenzia delle Entrate, L’acquisto con i benefici prima casa.
• Minimo di 1.000 €, ipotecaria e catastale di 50 €, casa e box nello stesso atto (esempio 11), credito d’imposta (esempi 2 e 3), bollo di 230 €: Agenzia delle Entrate, circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014.
• Decreto del Presidente della Repubblica 131/1986, Testo unico dell’imposta di registro, Tariffa, parte prima, art. 1 e nota II-bis.
• Prezzo-valore: legge 266/2005, art. 1, comma 497. Credito d’imposta: legge 448/1998, art. 7.
• Esempio di acquisto dal costruttore con IVA, bollo, tassa ipotecaria e voltura: Notaio Online, calcolo notaio prima casa e Notaio Online, imposte sull’acquisto di un immobile.
• Imposta sostitutiva sul mutuo ed esempio di 150.000 €: Money.it, imposta sostitutiva sul mutuo; D.P.R. 601/1973, art. 18.

I risultati del calcolatore sono una stima. Per il rogito, chiedi al notaio il conteggio esatto delle imposte e il preventivo delle sue spese.

Ultimo aggiornamento: 21 ottobre 2026