Quanto costa registrare un contratto d’affitto
Ogni contratto di affitto di un immobile va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma o dalla data di inizio, se viene prima. Fanno eccezione solo i contratti che durano in tutto non più di 30 giorni nell’anno con lo stesso inquilino.
Alla registrazione si pagano due imposte:
- l’imposta di registro, che dipende dal canone;
- l’imposta di bollo, che dipende dalle pagine del contratto e dalle copie.
Se il proprietario sceglie la cedolare secca, non paga né l’una né l’altra.
Come si calcola l’imposta di registro
Per l’affitto di una casa:
Imposta di registro = canone annuo × 2%
Il canone è quello scritto nel contratto, senza le spese condominiali. Le regole principali:
- il primo anno paga almeno 67 €, anche se il 2% del canone è meno;
- gli anni dopo pagano il 2% del canone dell’anno, anche sotto i 67 €. Se il canone sale con l’aggiornamento ISTAT, conta il canone aggiornato;
- con il canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, il 2% si calcola sul 70% del canone. Vale anche per i contratti transitori per studenti universitari;
- l’imposta si arrotonda all’euro: per difetto sotto i 50 centesimi, per eccesso da 50 centesimi in su.
Proprietario e inquilino pagano metà ciascuno, salvo un accordo diverso nel contratto. Per l’Agenzia delle Entrate rispondono tutti e due dell’intera somma.
Anno per anno o per tutta la durata
Per un contratto di più anni puoi scegliere:
- anno per anno: paghi il primo anno alla registrazione e ogni anno dopo entro 30 giorni dall’inizio della nuova annualità;
- tutto subito: paghi alla registrazione il registro di tutta la durata, con uno sconto.
Lo sconto è pari alla metà del tasso di interesse legale per ogni anno del contratto:
Sconto % = tasso legale ÷ 2 × numero di anni
Nel 2026 il tasso legale è l’1,6%: lo sconto è dello 0,8% per ogni anno.
| Durata | Sconto nel 2026 |
|---|---|
| 2 anni | 1,6% |
| 3 anni (canone concordato 3+2) | 2,4% |
| 4 anni (canone libero 4+4) | 3,2% |
| 5 anni | 4% |
| 6 anni (negozi e uffici 6+6) | 4,8% |
Anche con il pagamento per tutta la durata l’imposta non può essere meno di 67 €. Se il contratto finisce prima, l’Agenzia delle Entrate rimborsa il registro degli anni dopo quello in corso.
Esempi con il canone libero di 4 anni
| Canone annuo | Registro ogni anno | In 4 anni, anno per anno | Tutto subito |
|---|---|---|---|
| 2.400 € | 67 € il 1° anno, poi 48 € | 211 € | 186 € |
| 6.000 € | 120 € | 480 € | 465 € |
| 9.600 € | 192 € | 768 € | 743 € |
| 12.000 € | 240 € | 960 € | 929 € |
| 18.000 € | 360 € | 1.440 € | 1.394 € |
Per esempio, con 12.000 € all’anno: 12.000 × 2% × 4 = 960 €. Lo sconto è 960 × 3,2% = 30,72 €. Tutto subito paghi 929,28 €, arrotondati a 929 €.
Con il canone concordato: un contratto 3+2 da 600 € al mese (7.200 € all’anno) paga il 2% su 5.040 €, cioè 100,80 €, arrotondati a 101 € all’anno. Tutto subito per 3 anni: 302,40 € meno il 2,4%, cioè 295 €.
L’imposta di bollo
Sul contratto si paga anche il bollo:
Bollo = 16 € × fogli × copie
- un foglio è di 4 facciate (pagine scritte) e al massimo 100 righe. Un contratto di 4 facciate con 101 righe conta 2 fogli;
- si paga per ogni copia firmata dalle parti. Se registri allo sportello servono due originali, o un originale e una fotocopia;
- anche gli allegati (per esempio la planimetria o l’inventario dei mobili) pagano il bollo.
Con la registrazione online (modello RLI, sul sito dell’Agenzia delle Entrate) registro e bollo si pagano insieme, con l’addebito sul conto corrente.
L’esempio del calcolatore
I valori già inseriti sono: canone libero di 800 € al mese, cioè 9.600 € all’anno, durata 4 anni, pagamento anno per anno, contratto di 8 facciate in 2 copie.
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Registro del 1° anno | 9.600 × 2% | 192,00 € |
| Bollo | 2 fogli × 2 copie × 16 € | 64,00 € |
| Da pagare alla registrazione | 256,00 € | |
| Registro di ogni anno dopo (3 anni) | 9.600 × 2% | 192,00 € |
| Totale in 4 anni | 192 × 4 + 64 | 832,00 € |
Pagando tutto subito, il registro di 4 anni è 768 € meno il 3,2% (24,58 €): 743 €. Risparmi 25 €, e alla registrazione paghi 743 + 64 = 807 €.
Con la cedolare secca registro e bollo sono zero. Il proprietario paga però la cedolare del 21%, cioè 2.016 € all’anno, al posto dell’IRPEF e delle addizionali sul canone.
Proroga, risoluzione e cessione
Dopo la registrazione, altri eventi del contratto vanno comunicati e pagati entro 30 giorni:
| Evento | Imposta di registro | Con la cedolare secca |
|---|---|---|
| Proroga (per esempio i 4 anni dopo i primi 4) | 2% del canone di ogni anno, o di tutta la proroga con lo sconto | niente |
| Risoluzione anticipata | 67 € | niente |
| Cessione del contratto senza corrispettivo | 67 € | 67 € |
| Cessione con corrispettivo | 2% del corrispettivo, minimo 67 € | 2% del corrispettivo, minimo 67 € |
| Subentro per legge (casa venduta, morte del proprietario) | niente | niente |
La riduzione del canone (rinegoziazione in diminuzione) non paga né registro né bollo.
Negozi, uffici e terreni
Per gli immobili che non sono abitazioni il registro cambia:
| Contratto | Imposta di registro |
|---|---|
| Negozio, ufficio o altro immobile non abitativo, proprietario senza partita IVA | 2% del canone |
| Immobile strumentale (A/10, B, C, D, E), proprietario con partita IVA, con o senza IVA in fattura | 1% del canone |
| Abitazione affittata da un’impresa con IVA | 67 € fissi |
| Terreno agricolo (fondo rustico) | 0,5% dei canoni di tutta la durata, minimo 67 € |
Lo sconto per il pagamento di tutta la durata vale per tutti gli immobili urbani, non per i terreni agricoli. Per esempio, un negozio da 2.000 € al mese (24.000 € all’anno) con un contratto 6+6 paga 480 € all’anno se il proprietario è un privato, 2.742 € per 6 anni tutto subito. Se il proprietario ha la partita IVA paga 240 € all’anno, o 1.371 € tutto subito. La cedolare secca non si può scegliere per negozi e uffici.
Domande frequenti
Chi deve registrare il contratto?
Per la legge sugli affitti (legge 431/1998, articolo 13) la registrazione spetta al proprietario, che entro i 60 giorni dopo deve darne prova all’inquilino e all’amministratore del condominio. Per il pagamento dell’imposta rispondono tutti e due. Se il contratto non è registrato, non è valido.
Cosa succede se registro in ritardo?
Paghi una sanzione sull’imposta dovuta, più bassa se ti metti in regola da solo con il ravvedimento operoso. Per i contratti pagati anno per anno la sanzione si calcola sull’imposta del primo anno. Puoi fare il calcolo con il ravvedimento operoso.
Si paga il registro sul deposito cauzionale?
No, se lo versa l’inquilino. Se lo versa una persona estranea al contratto, paga lo 0,5%.
Con la cedolare secca posso aggiornare il canone con l’ISTAT?
No. Per tutta la durata della cedolare secca il proprietario rinuncia agli aumenti del canone, anche all’aggiornamento ISTAT. Senza cedolare, l’aggiornamento si calcola con il calcolo dell’aggiornamento ISTAT.
Il registro si calcola sul valore catastale?
No. Per l’affitto conta il canone. Il valore catastale serve per il registro sulla compravendita: vedi il calcolo del valore catastale.
Quali sono i codici tributo dell’F24?
Con l’F24 Elementi identificativi: 1500 per la prima registrazione, 1501 per le annualità successive, 1502 per la cessione, 1503 per la risoluzione, 1504 per la proroga.
Fonti
- Aliquote e minimo: D.P.R. 131/1986, Tariffa parte prima, articolo 5 e note (testo aggiornato); pagamento per l’intera durata: D.P.R. 131/1986, articolo 17; arrotondamento: articolo 41.
- Regole della registrazione e del bollo: Agenzia delle Entrate, Registrazione di un nuovo contratto, quanto si paga e istruzioni del modello RLI.
- Esempi di calcolo con lo sconto: Agenzia delle Entrate, guida “Registrare il contratto di locazione: facile e conveniente” (2007, con il tasso legale di allora).
- Proroga, risoluzione, cessione e annualità successive: Agenzia delle Entrate, schede Proroga, Risoluzione, Cessione e subentro, Versamento per l’annualità successiva.
- Canone concordato, base del 70%: legge 431/1998, articolo 8.
- Cedolare secca al posto di registro e bollo: Agenzia delle Entrate, Cedolare secca.
- Tasso di interesse legale 2026 all'1,6%: D.M. 10 dicembre 2025, Gazzetta Ufficiale n. 289 del 13 dicembre 2025. Per gli anni prima vedi il calcolo degli interessi legali.
Ultimo aggiornamento: 21 ottobre 2026