Che cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un’imposta fissa sui canoni di affitto delle abitazioni. Il proprietario persona fisica la può scegliere al posto della tassazione ordinaria. Sostituisce:
- l’IRPEF e le addizionali regionale e comunale sul reddito dell’immobile;
- l’imposta di registro e l’imposta di bollo sulla registrazione, sulla risoluzione e sulla proroga del contratto.
Come si calcola
Cedolare secca = canone annuo × aliquota
Il canone è quello annuo stabilito nel contratto, senza riduzioni. Le aliquote sono:
| Contratto | Aliquota |
|---|---|
| Canone libero | 21% |
| Canone concordato, nei comuni indicati dalla legge | 10% |
| Locazioni brevi: primo immobile | 21% |
| Locazioni brevi: dal secondo immobile | 26% |
L’aliquota del 10% vale per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa (per esempio Milano, Roma, Torino, Venezia, i comuni confinanti e gli altri capoluoghi di provincia) e negli altri comuni previsti dalla legge.
Esempi
- Canone libero di 1.000 € al mese, 12.000 € all’anno: 12.000 × 21% = 2.520 €.
- Lo stesso canone con contratto concordato: 12.000 × 10% = 1.200 €.
Acconti e saldo nel 2026
L’acconto per il 2026 è pari al 100% della cedolare dovuta per il 2025 (metodo storico). Come si paga dipende dall’importo:
| Cedolare 2025 | Acconto 2026 |
|---|---|
| fino a 51,65 € | non dovuto |
| più di 51,65 € e meno di 257,52 € | unica rata entro il 30 novembre 2026 |
| da 257,52 € in su | 40% entro il 30 giugno 2026, 60% entro il 30 novembre 2026 |
- La prima rata si paga insieme al saldo 2025. Si può pagare anche entro il 30 luglio 2026, con una maggiorazione dello 0,40%.
- Nel primo anno di cedolare secca l’acconto non è dovuto, perché manca l’imposta dell’anno prima.
- Il saldo 2026 (cedolare 2026 meno acconti) si paga entro il 30 giugno 2027. Se gli acconti sono più alti della cedolare dovuta, la differenza è un credito.
- Chi ha una partita IVA con attività soggetta agli ISA, se dichiara ricavi entro il limite previsto, paga l’acconto in due rate uguali del 50%. Questo calcolatore usa le rate del 40% e del 60%.
Esempi di acconti 2026
- Cedolare 2025 di 2.520 €: prima rata di 1.008 € entro il 30 giugno 2026, seconda rata di 1.512 € entro il 30 novembre 2026. Se il canone 2026 non cambia, il saldo 2026 è zero.
- Contratto concordato da 600 € al mese (7.200 € all’anno), cedolare 720 €: prima rata di 288 € e seconda rata di 432 €.
- Contratto concordato da 200 € al mese (2.400 € all’anno), cedolare 240 €: è sotto 257,52 €, quindi unica rata di 240 € entro il 30 novembre 2026.
- Primo anno di cedolare nel 2026, con canone di 800 € al mese (9.600 € all’anno): cedolare di 2.016 €, nessun acconto nel 2026, saldo di 2.016 € entro il 30 giugno 2027.
Codici tributo F24
| Codice | Versamento |
|---|---|
| 1840 | Acconto, prima rata |
| 1841 | Acconto, seconda rata o unica rata |
| 1842 | Saldo |
Chi presenta il 730 con un sostituto d’imposta (per esempio un lavoratore dipendente) di solito non usa l’F24: le somme sono trattenute in busta paga.
Domande frequenti
Con la cedolare secca posso aggiornare il canone con l’ISTAT?
No. Con la cedolare secca il proprietario rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, a qualsiasi aumento del canone, anche all’aggiornamento ISTAT previsto dal contratto.
Conviene la cedolare secca o l’IRPEF?
Dipende dal reddito complessivo, dallo scaglione IRPEF, dalle addizionali del proprio comune e dalla propria regione e dalle detrazioni. Per questo il calcolatore non fa il confronto. Per una verifica sul tuo caso, rivolgiti a un CAF o a un commercialista.
Posso pagare un acconto più basso se il canone diminuisce?
Sì, con il metodo previsionale: l’acconto si calcola sulla cedolare che si prevede di dovere per il 2026. Se però la previsione è troppo bassa, sulla parte non versata si pagano sanzioni e interessi.
Fonti
- Aliquote, base di calcolo e imposte sostituite: Agenzia delle Entrate, Cedolare secca, che cos’è.
- Acconti, soglie, scadenze e codici tributo: Agenzia delle Entrate, Cedolare secca, come si paga.
- Scadenza del 30 giugno 2026: Scadenzario dell’Agenzia delle Entrate.
- Decreto legislativo 23/2011, articolo 3.
- Esempio di calcolo dell’imposta: Businessonline.
- Metodo previsionale e 730: Informazione Fiscale.
Ultimo aggiornamento: 20 ottobre 2026