Come si calcola l’aggiornamento ISTAT del canone
Molti contratti di affitto prevedono che il canone si aggiorni ogni anno con l’inflazione. L’indice da usare è il FOI senza tabacchi: l’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, al netto dei tabacchi. È l’indice che ISTAT indica per adeguare i canoni di affitto.
Si usa la variazione annuale dell’indice: il confronto tra il mese di riferimento e lo stesso mese dell’anno prima. Il contratto dice quale parte della variazione si applica, di solito il 75% o il 100%.
Nuovo canone = canone attuale × (1 + variazione ISTAT × percentuale del contratto)
Esempio al 75%
Canone di 800 € al mese, variazione di settembre 2026 del +4,0%, contratto al 75%.
- Variazione applicata: 4,0% × 75% = 3,0%
- Aumento: 800 × 3,0% = 24,00 € al mese, 288,00 € in un anno
- Nuovo canone: 824,00 €
Esempio al 100%
Canone di 650 € al mese, variazione di agosto 2026 del +3,4%, contratto al 100%.
- Aumento: 650 × 3,4% = 22,10 € al mese
- Nuovo canone: 672,10 €
Variazioni ISTAT FOI senza tabacchi
Variazione percentuale rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
| Mese | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| Gennaio | +1,3% | +0,8% |
| Febbraio | +1,5% | +1,1% |
| Marzo | +1,7% | +1,5% |
| Aprile | +1,7% | +2,6% |
| Maggio | +1,4% | +3,0% |
| Giugno | +1,5% | +2,9% |
| Luglio | +1,5% | +2,8% |
| Agosto | +1,4% | +3,4% |
| Settembre | +1,4% | +4,0% |
| Ottobre | +1,1% | – |
| Novembre | +1,0% | – |
| Dicembre | +1,1% | – |
ISTAT pubblica il dato definitivo di ogni mese nel corso del mese successivo. Per i mesi che non sono in tabella, trovi la variazione sul servizio Rivaluta di ISTAT e la puoi scrivere nel calcolatore.
Da gennaio 2026 gli indici ISTAT hanno una nuova base (2025 = 100). Se calcoli la variazione da solo con i numeri indice, tra un mese del 2025 e uno del 2026 serve il coefficiente di raccordo. È più semplice usare la variazione annuale pubblicata da ISTAT, come fa questo calcolatore.
75% o 100%: quale percentuale usare
La percentuale la stabilisce la clausola del contratto. Ci sono però dei limiti:
- Locazioni non abitative (negozi, uffici): l’aumento non può essere superiore al 75% della variazione ISTAT (art. 32 della legge 392/1978). Per la Cassazione una clausola al 100% è nulla.
- Contratti a canone concordato: l’aggiornamento non può superare il 75% della variazione ISTAT.
- Contratti a canone libero: vale quello che dice il contratto. Se il contratto non prevede l’aggiornamento, il canone non cambia.
Con la cedolare secca il canone non si aggiorna
Chi sceglie la cedolare secca rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, a chiedere qualsiasi aumento del canone, anche se il contratto lo prevede. La rinuncia comprende l’aggiornamento ISTAT. Lo conferma l’Agenzia delle Entrate.
Se il proprietario esce dalla cedolare secca, l’aggiornamento torna possibile secondo il contratto.
Domande frequenti
Quale mese devo scegliere?
Quello indicato nel contratto. Se il contratto non lo dice, chiedi al proprietario o all’inquilino quale mese hanno usato negli anni precedenti, per restare coerenti.
L’aggiornamento è automatico?
Per le locazioni non abitative la legge prevede l’aggiornamento “su richiesta del locatore” (art. 32 della legge 392/1978). Per questo il proprietario di solito lo comunica per iscritto all’inquilino. Per gli altri contratti, controlla la clausola.
Il nuovo canone vale anche per gli anni dopo?
Sì. L’anno successivo l’aggiornamento si calcola sul canone già aggiornato, con la nuova variazione ISTAT.
Fonti
- Variazioni FOI senza tabacchi: ISTAT, comunicati Prezzi al consumo (dati definitivi) e serie di Rivaluta.it.
- Legge 392/1978, articolo 32.
- Cassazione, ordinanza 4656/2015 sul limite del 75%: Studio Cataldi.
- Cedolare secca e aggiornamento del canone: Agenzia delle Entrate.
- Limite del 75% per il canone concordato ed esempio al 75%: Dokicasa.
- Esempio al 100%: Rivaluta.it.
Ultimo aggiornamento: 20 ottobre 2026